Um bom síndico (profissional ou morador) além de, gerenciar as coisas relativas ao condomínio, ter o imóvel em ótimas condições de conservação e manter equilibrada as finanças, deve zelar por todos os aspectos que maximizem a experiência dos condôminos de viver em condomínio.

 

Nosso trabalho inicial, consiste em fazer um diagnóstico do condomínio em todas as áreas, especialmente:

• Nas finanças;

• Organização dos funcionários, no sentido de não dar margem a causas trabalhistas;

• Manutenção;

• Inadimplência;

• Na estrutura física do imóvel e no estado dos equipamentos;

• Segurança.

 

Entre nossas metas principais estão a de buscar reduzir custos e melhorar os serviços para os condôminos. Isso só será possível através de uma administração pro ativa buscando conhecer a personalidade humana do local, pois requer dedicação e conhecimento para levantar onde se deve cortar, onde se deve melhorar e principalmente, como desenvolver todo esse processo sem que suas ações venham a importunar demasiadamente os condôminos.

 

Um levantamento minucioso será feito o mais breve possível. Para poder prestar um bom serviço, é preciso se familiarizar com o condomínio e isso se faz através de um apanhado de informações.

São elas:

• Ler a convenção;

• Ler Regulamento Interno;

• Localizar os documentos básicos do empreendimento:

  • Plantas elétricas | hidráulicas | estrutural | estacionamento;

  • Manual da construtora;

  • Entre outros.

• Ler livro de ATAS, pelo menos relativo ao último ano;

• Ler os contratos com os fornecedores e prestadores de serviço;

• Conhecer os...

  • Integrantes do conselho;

  • Principais fornecedores;

  • Os colaboradores;

  • Os prestadores de serviço;

• Levantar:

  • As condições do imóvel;

  • As condições dos equipamentos;

  • Pontos de risco;

  • Pontos de melhorias:

  • Gargalos, tarefas que atrasam o fluxo do processo;

• Ler...

  • Livro de ocorrências;

  • Relatórios de manutenções;

  • Relatórios de limpezas;

  • Relatórios de segurança;

• Acesso as contas bancárias;

• Planejamento orçamentário;

• Planejamento financeiro;

• Plano diretor;

• Plano de comunicação;

• Cronogramas de projetos;

• Levantamento dos processos jurídicos;

• Relatórios de inadimplentes e acordos;

• Agendar reuniões com os condôminos, para levantar as necessidades:

  • Benefícios para o condomínio – qual a solução do problema que irá resolver, redução de custo ou redução de erros;

  • Abrangência – A quantidade de pessoas que serão beneficiadas;

  • Satisfação ao condômino – Qual o nível de satisfação percebida pelo condômino;

  • Investimentos requeridos – Os valores necessários para execução da melhoria;

  • Clientes externo satisfeitos (proprietários) – Qual será seu efeito;

  • Operacionalidade simples – As dificuldades para implantar a melhoria.

 

Isso demanda tempo, por isso esse levantamento deve ser executado paralelamente aos serviços de normalização do bom funcionamento do condomínio. Então, imediatamente deve será iniciado o trabalho de manutenção ativa e o processo de manutenção preventiva. Pois, em um condomínio, nada pode parar. Portão não pode parar, bombas não podem parar, elevadores etc. Quando param o conserto de emergência é caro. Por isso, a necessidade de se fazer prontamente um acompanhamento rígido de todos os equipamentos do condomínio.

 

Com o levantamento concluído, o resultado desse estudo vai gerar um projeto que deve ser apresentado em assembleia, onde será aprovada (ou não) seus apontamentos e ações, definindo a prioridade de cada demanda apresentada, cada uma previsão de custos, prazos e principalmente o benefício que irá trazer ao condomínio. Isso vai demandar tempo, em média três meses.

Depois será agendada uma assembleia futura, para apresentar aos condôminos como será a forma para arrecadação do recurso financeiro, aprovação da execução da demanda.

 

Concluindo

Maximização dos recursos financeiros, humanos e materiais é a palavra chave para um condomínio saudável. Vivemos num momento de reviravolta de custos, alguns inevitavelmente para cima, mas muitos que podem ser reduzidos num mercado em recessão, bastando somente de habilidade de negociação e empenho.

​

O controle da inadimplência, hoje, mais do que nunca é o grande desafio de qualquer condomínio. Essa é uma tarefa prioritária e deve ser tratada como tal. Sem no entanto criar tensão e desconforto entre os condôminos. 

 

Como prestador de serviços ao condomínio o síndico profissional, deve por obrigação informar a todos os condôminos sobre o andamento das coisas, em todas as áreas. Um informativo deve ser elaborado para esse fim.

 

Por fim...

Devemos ter ciência que a responsabilidade legal de tudo que é relacionado ao condomínio recai sobre o síndico. É ele que representa o condomínio formal e informal. Suas ações refletem sobre varias famílias, então por que deixar um cargo de tal importância na mão de um amador?

 

O trabalho de síndico não é fácil, requer preparo e muito conhecimento. Um síndico profissional é sempre a melhor opção para cuidar do seu condomínio.

​

Estarei à disposição de todos para esclarecimentos e orientações, via e-mail, telefone ou pessoalmente.

​

Gilberto Bacellar

​