GESTÃO CONDOMINIAL
O GESTOR CONDOMINIAL é o profissional que auxilia o síndico, lidando com as atividades administrativas e operacionais. Gerencia as equipes de limpeza, manutenção e segurança, mesmo quando essas são terceirizadas. Promove o acompanhamento e o gerenciamento de todos os serviços prestados ao condomínio pelas administradoras condominiais e demais prestadores de serviços.
Quando no condomínio não existe a figura do GERENTE, sua contratação é aconselhável.
Em seu dia a dia, o gestor predial encara funções parecidas como as de um síndico, já que também lida, por exemplo, com questões burocráticas. No entanto, ele apenas dá suporte neste aspecto.
Aliás, é correto afirmar que estes dois profissionais formam um tipo de parceria. Afinal, enquanto o gestor pode atuar em frentes como administração e até manutenção, o síndico fica livre para atender aos moradores.
Desta forma, quem estiver na gerência vai ter de executar uma série de ações, desde fiscalizar uma portaria a cuidar, supervisionando, da segurança. Compras de materiais, dar atenção às contas do edifício e supervisionar de prestadores de serviço também são responsabilidades do posto.
GESTÃO CONDOMINIAL - GESTÃO DIRETA
Para entendermos o trabalho do gestor condominial temos que entender sobre a gestão de um condomínio.
Gestão condominial?
Gestão de condomínios é o conjunto de atividades e responsabilidades para administrar um condomínio, seja residencial ou comercial, de forma a garantir o seu funcionamento e a satisfação dos moradores.
Em obediência a Legislação Brasileira, é eleito pelos proprietários uma pessoa para assumir a função de síndico do condomínio. Geralmente os condôminos optam por eleger o síndico entre eles. Atualmente, devido a complexidade que é gerir um condomínio e as responsabilidades civis que acompanham o cargo, vem se confirmando uma tendência de se contratar um síndico profissional.
SE AS COISAS NÃO FUNCIONAM NO CONDOMÍNIO, A CULPA É DE QUEM?
- A culpa é sempre do SÍNDICO!
Ser síndico não é moleza e tão pouco é serviço para amador. Existem diversas tarefas e processos que vão travar qualquer pessoa que não tenha a qualificação necessária para lidar com o condomínio.
Os principais tipos de gestão de condomínio são:
Autogestão
Os moradores do condomínio se organizam para gerir o empreendimento, sem o auxílio de uma empresa. O síndico é eleito em assembleia e é responsável por conduzir as atividades do cargo. A autogestão é mais comum em condomínios pequenos, com poucas unidades e baixa demanda administrativa.
Autogestão assistida
O síndico e o conselho fiscal se encarregam das tarefas internas do condomínio, enquanto empresas terceirizadas, geralmente uma prestadora de serviços gerais e um escritório de contabilidade, cuidam das atividades externas. O síndico continua sendo o responsável legal pelo condomínio.
Gestão com administradora
Uma empresa de administração de condomínios é contratada para cuidar das atividades administrativas. O síndico atua como representante dos moradores, promove a gestão do condomínio e fiscaliza os serviços prestados pela administradora. O síndico continua sendo o responsável legal pelo condomínio.
Gestão com síndico profissional
O síndico profissional é contratado para representar os condôminos e é especialista na função. Pode trabalhar para uma empresa terceirizada ou atuar como autônomo. É uma boa opção para condomínios maiores.
Gestão com gestor condominial
O síndico orgânico contrata um gestor que vai assessorá-lo na administração do condomínio. esse gestor vai administrar o condomínio, gerenciando os processos, os funcionários e os terceirizados. É uma boa opção para condomínios onde a Convenção Condominial não permite a contratação de um síndico profissional ou quando o síndico não a qualificação e o conhecimento necessário para cuidar do condomínio. O síndico continua sendo o responsável legal pelo condomínio, mas tendo o suporte profissional para orientá-lo.
Quem deve promover a gestão do condomínio?
Essa responsabilidade é do síndico. E é extremamente aconselhável que quando o síndico não tiver a qualificação e/ou a experiência necessária para lidar com a administração do condomínio, que ele contrate um gestor condominial. Observo que no geral as administradoras de condomínio não disponibilizam esse profissional e se isso acontece eu vejo um conflito de interesses nessa situação já que o gestor também é responsável por gerir e supervisionar a administradora.
O síndico.
O síndico, é o responsável pela gestão de um condomínio. Ele também pode ser chamado de administrador do condomínio já que essa é basicamente sua função. Eleito na maioria das vezes pela assembleia geral dos condôminos, é o responsável direto por funções como manter o equilíbrio financeiro, ordem, segurança e limpeza. Apesar de suas obrigações estarem definidas na Lei art. 1348 do Código Civil como, o representante e responsável legal pelo condomínio, muitos síndicos, não sabem quais são as suas funções ou o que realmente um síndico pode ou deve fazer.
Comumente na assembleia de eleição de síndico, nenhum dos condôminos se apresenta para assumir o cargo ou alguém acaba por assumir a sindicatura perpetuamente. Mas nem sempre a gestão do condomínio é satisfatória e em alguns casos a incompetência é evidente, o que prejudica toda a comunidade condominial.
A opção seria contratar um síndico profissional. Mas certas convenções não permitem ou os moradores não querem alguém estranho ao condomínio, administrando o seu patrimônio. Nessas situações, equivocadamente, se acredita que estabelecendo um sistema de “rodízio”, onde um condômino pode ser escolhido diretamente pela ordem numérica dos imóveis, algum proprietário pode ser obrigado a assumir a sindicatura. Reitero que essa “obrigação” não existe.
É importante esclarecer, que não se pode impor tal obrigação de administração de condomínio a alguém que não quer exercer tal obrigação, como descrito pelo “Princípio de ordem Constitucional, segundo o qual descreve que “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Nessa situação de empasse, oferecemos uma alternativa legal e aconselhável que é a contratação de um GESTOR CONDOMINIAL, que irá assessorar o síndico promovendo a gestão correta do condomínio e precaver problemas no imóvel.
E qual é o papel das administradoras de condomínio?
Em termos de gestão condominial, não podemos esquecer das administradoras de condomínio, que tem o papel essencial de dar suporte direto e apoio ao síndico. Ou seja, na prática a administradora cuida da parte burocrática das áreas financeira, jurídica, fiscal, trabalhista e de recursos humanos. Algumas empresas também fornecem pessoal e supervisão. Raras são aquelas que fornece um gerente, até porque seria inadequado e um óbvio conflito de interesse, a administradora supervisionar a si mesma.
É importante frisar que, mesmo com a contratação dessas empresas, o síndico permanece como representante dos condôminos, tomando decisões e providências, e é o único responsável perante a lei. Vindo a responder por essa responsabilidade de forma civil e criminal.
A importância da Gestão de forma profissional nos Condomínios.
É de suma importância e em certas situações é uma função essencial para o funcionamento adequado da instituição condominial. A gestão de condomínios consiste em sua administração adequada, que envolve muitas responsabilidades financeiras, jurídicas, relacionais, etc.
Concluindo.
O Gestor Condominial vem para dar apoio e suporte aos condomínios onde o síndico não tem o conhecimento e o preparo adequado para lidar com as responsabilidades e tarefas comuns a lida dos condomínios.